Nach jahrelangem Warten und auf Verlangen des Bundesverfassungsgerichtes 2018 hat sich der Gesetzgeber endlich mit der Erneuerung der Grundsteuergesetzgebung befasst und diese 2019 erlassen. Hierin wurde auch mit den Stimmen der CSU die Einführung einer Grundsteuer C als richtig und sinnvoll erachtet und den Kommunen als Instrument in die Hand gegeben, in eigenem Ermessen und unter Prüfung von vorgeschriebenen Voraussetzungen, dieses auch einzusetzen!

"Die Gemeinde bestimmt, mit welchem Hundertsatz des Steuermeßbetrags oder des Zerlegungsanteils die Grundsteuer zu erheben ist (Hebesatz).", § 25 Abs. 1 Grundsteuergesetz

Zweck dieser Steuer ist es, es den Gemeinden zu ermöglichen, die Baulandmobilisierung durch steuerliche Maßnahmen zu verbessern. Die Grundsteuer C soll Spekulationen verteuern und finanzielle Anreize setzen, auf baureifen Grundstücken tatsächlich Wohnraum zu schaffen.

Beschneidung von Kommunalen Rechten: Die Erhebung der Grundsteuer C steht, wie der entsprechenden Gesetzesbegründung zu entnehmen ist, ausdrücklich im Ermessen der Gemeinden. Diese sind frei, die Grundsteuer C zu erheben oder dies zu unterlassen. Jedoch nicht willkürlich, sondern um "aus städtebaulichen Gründen baureife Grundstücke als besondere Grundstücksgruppe innerhalb der unbebauten Grundstücke im Sinne des § 246 des Bewertungsgesetzes zu bestimmen und hierfür einen gesonderten Hebesatz festzusetzen. Als städtebauliche Gründe kommen insbesondere die Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten sowie Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen, die Nachverdichtung bestehender Siedlungsstrukturen oder die Stärkung der Innenentwicklung in Betracht. Die Gemeinde hat den gesonderten Hebesatz auf einen bestimmten Gemeindeteil zu beschränken, wenn nur für diesen Gemeindeteil die städtebaulichen Gründe vorliegen. Der Gemeindeteil muss mindestens 10 Prozent des gesamten Gemeindegebiets umfassen und in dem Gemeindeteil müssen mehrere baureife Grundstücke gelegen sein. Die genaue Bezeichnung der baureifen Grundstücke, deren Lage sowie das Gemeindegebiet, auf das sich der gesonderte Hebesatz bezieht, sind jeweils nach den Verhältnissen zu Beginn eines Kalenderjahres von der Gemeinde zu bestimmen, in einer Karte nachzuweisen und im Wege einer Allgemeinverfügung öffentlich bekannt zu geben. In der Allgemeinverfügung sind die städtebaulichen Erwägungen nachvollziehbar darzulegen und die Wahl des Gemeindegebiets, auf das sich der gesonderte Hebesatz beziehen soll, zu begründen. Hat eine Gemeinde die Grundstücksgruppe baureifer Grundstücke bestimmt und für die Grundstückgruppe der baureifen Grundstücke einen gesonderten Hebesatz festgesetzt, muss dieser Hebesatz für alle in der Gemeinde oder dem Gemeindeteil liegenden baureifen Grundstücke einheitlich und höher als der einheitliche Hebesatz für die übrigen in der Gemeinde liegenden Grundstücke sein."

Mit der Einführung von § 25 Abs. 5 Grundsteuergesetz (GrStG) fußt die sogenannte „Grundsteuer C“ auf dem bestehenden Grundsteuergesetz und ist folglich nur „eine zusätzliche Form der Grundsteuer“. Sie stellte somit verfassungsrechtlich als auch steuerrechtlich keine neue Steuer dar, sondern ermöglicht den Kommunen eine zusätzlich ausgestaltete Nutzungsmöglichkeit ihres Hebesatzrechtes. Es stellt sich mir die Frage, ob man dies den Bürgermeistern und gewählten Mandatsträgern in unseren Gemeinden nicht zutraut?

Besteuerungsgegenstand dieser besonderen Form der Grundsteuer sind gemäß § 25 Abs. 5 GrStG in der Fassung ab 01.01.2025 baureife Grundstücke, die nach Lage, Form und Größe und ihrem sonstigen tatsächlichen Zustand sowie nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften sofort bebaut werden könnten. Für diese baureifen Grundstücke kann aus städtebaulichen Gründen ein gesonderter Hebesatz festgesetzt werden.

Dies heißt, es wäre genug Zeit für alle betroffenen Grundstückseigentümer, sich bis dahin zu überlegen, was mit dem Grundstück passieren soll!

Die angezweifelte Lenkungswirkung wäre den Versuch wert: die Gemeinde kann im Zuge Ihrer Festsetzung den Hebesatz dieser Grundstücke jährlich erhöhen, bis ein gewisser „Schmerzpunkt“ erreicht würde. Das wäre nur ein vertretbarer Gegenwert für voll erschlossene Grundstücke, also für gebaute Straßen, Kanalleitungen, Wasserleitungen auch für diese Grundstücke und für den Unterhalt, Reinigungs- und Winterdienst, der für diese Grundstücke vollkommen unwirtschaftlich seit Jahrzehnten nicht ausgeglichen wird. Die „arme Oma“ mit einem Bauplatzwert in Ballungsräumen von weit mehr als 100.000 € zu bemühen, ist ebenso schwer vermittelbar.

Das Erinnern an die 1961 gescheiterte Baulandsteuer liest sich schon sehr nostalgisch. Ich war damals 1 Jahr alt, Wirtschaftsminister Hubert Aiwanger -10! Die Grundstückspreise, der Siedlungsdruck und die seither ins Land gegangene Wertsteigerung, vor allem die der letzten 10 Jahre sind nicht ernsthaft vergleichbar.

Auch ist der Vergleich mit der abgeschafften „Strabs“ falsch: Im Gegensatz zur Grundsteuer wurden hier bebaute und unbebaute Grundstücke gleichermaßen herangezogen!

Der Freistaat Bayern wächst jährlich zwischen 50.000 bis zu 80.000 Menschen. Der Zuzug findet überwiegend in Ballungsräume statt, also in die Regionen, die Arbeitsplätze bieten. Wo sollen diese Menschen denn wohnen? Zusätzlich wird die 5-Hektar-Vorgabe als Richtgröße verankert. Die Gemeinden haben also die dankbare Aufgabe, Wohnraum zu schaffen, Kitas und zukünftig auch Horte zu bauen, Radwegenetze zu verbessern, aber keine zusätzlichen Flächen zu verbrauchen? Baureife Innenbereichsflächen sollen weiter tabu bleiben, Außenentwicklung aber auch?

Klingt schizophren, ist aber so!

Vielleicht sollten die bayerischen Bürgermeister mal ein, zwei Jahre nichts mehr ausweisen, mal sehen was passieren würde?

Eduard Obermeier
Erster Bürgermeister der Gemeinde Pettendorf